Frazionamento catastale 2025: dal 1° luglio 2025 cambia tutto
Dal 1° luglio 2025 entra ufficialmente in vigore una nuova disciplina per i frazionamenti catastali, con impatti rilevanti per proprietari immobiliari, tecnici (geometri, architetti, ingegneri) e notai. Le novità si inseriscono in un più ampio processo di digitalizzazione, semplificazione e controllo del patrimonio immobiliare nazionale, introdotto dall’Agenzia delle Entrate in attuazione della riforma fiscale.
Cosa cambia con la nuova normativa
Fino al 30 giugno 2025, i frazionamenti catastali (ovvero la suddivisione di un’unica unità immobiliare in due o più subalterni distinti) potevano essere gestiti con procedura DOCFA standard, accompagnata da planimetrie, visure aggiornate e documentazione tecnica firmata da un tecnico abilitato.
Dal 1° luglio 2025, il nuovo sistema introduce:
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Obbligo di pre-approvazione digitale del frazionamento da parte del Comune (integrazione urbanistica e catastale)
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Coerenza automatica con il PUC (Piano Urbanistico Comunale) tramite interscambio diretto tra Agenzia delle Entrate e SIT comunali
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Nuova piattaforma GEO-CAD 3.0 per l’invio di pratiche unificate (frazionamento, accatastamento e aggiornamento intestazione)
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Georeferenziazione obbligatoria delle nuove unità per garantire esatta collocazione e consistenza
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Controlli incrociati in tempo reale con SUE, Sismica e Agenzia del Territorio per evitare abusi
Questi cambiamenti implicano che ogni operazione di frazionamento dovrà essere perfettamente allineata con lo stato legittimo dell’immobile. Non sarà più possibile procedere con frazionamenti “interni” in assenza di una regolarità urbanistica formale.
Chi è coinvolto
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Proprietari che vogliono dividere appartamenti per affittarli separatamente
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Investitori che ristrutturano immobili da frazionare in micro-unità
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Studi tecnici che si occupano di pratiche catastali e accatastamenti
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Agenzie immobiliari e notai, obbligati a garantire la validità catastale e urbanistica in fase di rogito
Cosa succede in caso di mancata conformità?
Dal 1° luglio 2025, i frazionamenti catastali non conformi alla nuova normativa verranno respinti automaticamente dal sistema. Inoltre, i notai non potranno stipulare atti di compravendita o successione su immobili frazionati in modo irregolare. Il rischio è anche fiscale: potrebbero scattare controlli su rendite, imposte e valore catastale dichiarato.
Cosa fare per essere in regola
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Verificare la conformità urbanistica dell’immobile: ogni frazionamento dovrà avere titolo abilitativo coerente (SCIA o permesso a costruire).
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Affidarsi a un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere) con esperienza in pratiche catastali e urbanistiche integrate.
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Aggiornare le planimetrie in formato digitale e georeferenziato, anche tramite rilievo laser scanner o fotogrammetria.
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Utilizzare la nuova piattaforma GEO-CAD per inviare correttamente le pratiche dal 1° luglio.
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Il frazionamento catastale nel 2025 non sarà più una semplice procedura tecnica, ma un processo completamente integrato tra urbanistica e catasto, con elevato grado di tracciabilità e trasparenza. Chi opera nel settore immobiliare o intende valorizzare un immobile deve adeguarsi sin da ora alle nuove disposizioni per evitare ritardi, sanzioni o blocchi burocratici.
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